Cosa bisogna fare prima di una ristrutturazione?

Come valutare l’entità di eventuali lavori per ristrutturare casa? È possibile stabilire un prezzo medio al mq per una ristrutturazione? Cosa bisogna fare prima di una ristrutturazione? I fattori da tenere in considerazione quando si ristruttura sono tanti. Innanzitutto, bisogna valutare se la casa richiede solo qualche intervento o è interamente da ristrutturare. Ecco cosa sapere, come fare, cosa scegliere e a chi rivolgersi per ristrutturare casa.

Ristrutturare casa è un passo importante. Se i muri restano dove sono, se si deve solamente cambiare il pavimento, rifare il bagno, rimodernare l’impianto elettrico e spostare qualche porta, il costo per la direzione dei lavori di ristrutturazione sarà sicuramente abbordabile.

Chi segue i lavori di ristrutturazione? 

Per interventi semplici non occorre richiedere permessi comunali e non è obbligatorio consultare un professionista come un architetto o un geometra per la ristrutturazione. Al contrario, è indispensabile rivolgersi a un tecnico, quando i lavori sono più impegnativi, per esempio per lavori di demolizione e ricostruzione. 

Avvalersi dell’aiuto di un valido professionista è fondamentale per organizzare tutte le fasi dei lavori: dalle demolizioni alle finiture, per la richiesta dei preventivi e i prezzi proposti dalle imprese edili. 

Chi progetta una ristrutturazione?

Per lavori importanti il primo passo è valutare le proprie esigenze con l’architetto per una ristrutturazione completa della casa, che procederà con il rilievo degli spazi, proponendo una o più soluzioni. I professionisti che si occupano di progettare una ristrutturazione sono:

• architetti;
• geometri;
• periti edili;
• ingegneri.

Il costo di un architetto per ristrutturazione casa varia a seconda del progetto. Per avere un’idea orientativa della parcella di un architetto per ristrutturazione:

Stessa cosa per il costo di un geometra per la ristrutturazione, varia sempre dal tipo di lavoro, orientativamente:

Il costo di un ingegnere per la ristrutturazione è circa il 3% o il 4% del costo del progetto. Sempre come esempio orientativo puoi seguire questo schema:

Come si sceglie un architetto?

L’esperienza può essere un fattore importante. L’architetto giusto è il professionista che è in grado di tradurre un progetto di ristrutturazione nel vostro stile personale, e sarà qualcuno con cui vi sentirete a vostro agio a lavorare. Puoi trovare un buon architetto attraverso il passaparola, raccomandato da persone che conosci e di cui ti fidi.

Prima di decidere chi scegliere, presentati con un piano su ciò che desideri: 

• numero di camere da letto
• numero di bagni
• stili architettonici che ti piacciono
• materiali che preferisci

potrai farti una prima idea sulle soluzioni che può offrirti. Scegli sempre un architetto che rispetti il tuo budget.

Come iniziare a ristrutturare una casa?

Una volta deciso quale progetto s’intende realizzare, il professionista preparerà e firmerà i permessi da presentare al proprio Comune. I tempi di questa prima fase dipendono dall’entità dei lavori che s’intendono realizzare. Nel caso più semplice, ad esempio per un appartamento senza particolari vincoli architettonici, occorrono trenta giorni dalla presentazione della pratica per poter cominciare i lavori.

L’architetto procederà poi i progetti esecutivi, più dettagliati, in cui sono indicati i materiali, anche quelli da acquistare, le finiture e i colori, e preparerà un elenco delle opere da realizzare. La scelta dell’impresa si baserà su vari parametri: il prezzo, i tempi d’esecuzione, le referenze (è sempre utile contattare i precedenti clienti per informarsi riguardo al loro grado di soddisfazione). Una volta che si è deciso il progetto definitivo, si sono ottenuti i permessi ed è stata scelta un’impresa edile (con cui si firma un semplice contratto), i lavori possono cominciare.

Ristrutturare casa parzialmente

Spesso le opere di ristrutturazione per appartamenti in vendita, soprattutto se eseguite dopo l’uscita del precedente inquilino o proprietario, si riducono a interventi superficiali, come imbiancatura, sostituzione di rivestimenti, prese e interruttori, che non interessano né gli impianti elettrico e idrico-sanitario, né le strutture, solette e muri di separazione con altre unità immobiliari.

Nel caso si avesse quindi intenzione di eseguire comunque delle modifiche in un appartamento già ristrutturato con le modalità citate, è bene approfittare dell’occasione per effettuare anche alcune verifiche sulle parti meno visibili della casa, che possono a volte comportare spese considerevoli di ripristino.

Impianto idraulico

Per gli impianti idraulici è richiesta una certificazione di conformità alle norme per le ristrutturazioni successive al 1990. Questo documento, rilasciato dall’installatore abilitato e regolarmente iscritto alla Camera di Commercio, deve certificare che i lavori sono stati eseguiti a regola d’arte secondo quanto indicato dalla legge 46/90.

Se la ristrutturazione è stata parziale, con rivestimenti e sanitari nuovi ma conservando tubazioni molto vecchie, sopra i 30-40 anni, c’è il rischio che, se si eseguono demolizioni nei locali adiacenti, le vibrazioni dovute ai lavori provochino rotture o perdite nelle tubazioni.

Impianto elettrico

È necessario assicurarsi che l’impianto elettrico sia stato rifatto e messo a norma, chiedendo la certificazione, facendo verificare da un elettricista che i cavi siano idonei e che la potenza dell’impianto sia dimensionata sulla reale esigenza dell’appartamento.

Impianto di riscaldamento

Verificare che le valvole dei radiatori siano nuove o almeno del tipo che permette di intervenire su calorifero autonomamente, senza avere bisogno di regolare l’impianto di tutto lo stabile.

Impianto a gas

Chiedere la certificazione dell’impianto. Nel caso l’appartamento sia termoautonomo, con caldaia alimentata a gas, verificare che la posizione di fori di aerazione e tubi di esalazione siano effettivamente a norma. Spesso accade che, sebbene presenti, non siano perfettamente idonei, perché i fori sono troppo piccoli o troppo in alto, oppure i tubi troppo inclinati o con troppe curve.

Muratura

Per i muri di confine, accertarsi che le pareti che separano l’appartamento da altre unità immobiliari, abbiano uno spessore di almeno 20-25 cm, per avere un corretto isolamento acustico. Nel caso i muri siano troppo sottili, 10-12 cm, è opportuno applicare almeno uno strato di materiale fonoassorbente. Nei muri interni verificare che le tubazioni dei bagni che corrono a parete non siano troppo rumorose; eventualmente applicare anche in questo caso materiale isolante.

Rivestimenti

Se sono presenti controsoffitti e questi non sono stati posati per particolari esigenze di arredo, come ribassamenti per sistemare faretti, o per ricavare rispostigli, o semplicemente per definire ambienti diversi, può essere che la loro funzione sia stata quella di coprire difetti o danni al soffitto.

Ristrutturare casa in maniera completa, ecco cosa comporta

Se invece la casa è completamente da ristrutturare, i lavori variano in base alla tipologia costruttiva dell’immobile, a seconda cioè che si tratti di un edificio in muratura piena, come le case d’epoca, o con struttura in cemento armato e pareti in laterizio. Le differenze sostanziali riguardano il pavimento, a struttura lignea nel primo caso e in laterocemento in edifici moderni, la presenza di pilastri e travi in cemento armato, che è meglio non toccare, e il tipo degli intonaci interni.

Una ristrutturazione completa prevede interventi su pareti, pavimenti, impianti, serramenti. Ecco quali.

Impianto idraulico

Realizzazione di un nuovo impianto dalla colonna di adduzione centrale dell’acqua ai singoli elementi, con tubazioni in pvc o acciaio inox.

Impianto a gas

Creazione di un nuovo impianto con tubazioni a norma, sistemate a parete o, protette da una guaina, annegate nel pavimento secondo particolari criteri.

Impianto elettrico

Posa di nuove canaline per l’alloggiamento dei fili elettrici, con scatole di derivazione debitamente posizionate, salvavita e interruttori magnetotermici per gli elettrodomestici. È utile anche creare una linea privilegiata, protetta con interruttore automatico al quadro, per gli elettrodomestici e, nel caso di appartamenti di grandi dimensioni, creare due linee distinte per la zona giorno e la zona notte.

Muratura a solette

Rimozione dei sottofondi originali e ricostruzione di un nuovo sottofondo in cemento, con rete elettrosaldata ed eventualmente materiali isolanti termici e acustici.

La parte superiore delle solette a struttura lignea è in genere composta da travetti e assi su cui poggia il rivestimento, e spesso presenta una curvatura anche accentuata. Nel caso si decida di mantenere il rivestimento esistente può non essere necessario intervenire in quanto la curvatura può essere causata dalla normale modifica delle assi che tuttavia mantengono la loro elasticità.

Se invece si decide di sostituire il rivestimento, la parte superiore della struttura va completamente rimossa per permettere la formazione di un nuovo sottofondo complanare.

Serramenti porte e finestre

In edifici di recente costruzione sugli infissi esterni, generalmente in buone condizioni, è sufficiente una semplice mano di impregnante, tipo flatting. Nelle case d’epoca prevede la sostituzione di porte e finestre in legno.

Tapparelle

Verifica dei meccanismi e delle cinghie di avvolgimento, anche se gli avvolgibili si presentano apparentemente in buone condizioni.

Rivestimenti e intonaci

Rimozione di quelli rovinati e loro ripristino. Quando si modifica la distribuzione interna dei locali mediante lo spostamento di pareti, bisogna tenere conto che potrebbe essere necessario uniformare le finiture. Può accadere che i muri esistenti presentino i segni di interventi precedenti, come rappezzi e segni delle tracce per la modifica dell’impianto elettrico, ma che l’intonaco sia comunque in buone condizioni: se non si vuole rimuoverlo e rintonacare il tutto, né rasare a gesso, si può intervenire con tecniche di tinteggiatura non uniformi, come spugnatura, velatura e spatolatura.