Quando si diventa proprietario per usucapione?

Quando si diventa proprietario per usucapione?

Può accadere che una persona si occupi di un bene, non di sua diretta proprietà, per un lungo periodo, come ad esempio coltivi e curi un appezzamento di terra che un parente lascia incolto, o utilizzi un appartamento, senza pagarne direttamente un affitto, e faccia tutto ciò per un lungo periodo di tempo.

In questi casi può subentrare l’acquisto per usucapione, ovvero l’acquisto di una proprietà, mobiliare o immobiliare, che viene garantito attraverso il possesso continuato e ininterrotto nel tempo. È irrilevante, ai fini dell’usucapione, che il possesso del bene sia avvenuto in buona o in mala fede, ossia che il possessore abbia o meno conoscenza dell’altruità della cosa posseduta.

Affinché un soggetto diventi possessore per usucapione di un bene, mobiliare o immobiliare, bisogna che si verifichino determinate situazioni, come ad esempio:

  • siano trascorsi 20 anni, per gli immobili, il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. 
  • siano trascorsi 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile, ad esempio per l’usufrutto. 
  • siano trascorsi 20 anni di possesso continuato per i beni mobili.
  • siano trascorsi 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene.
  • siano trascorsi 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.
  • siano trascorsi 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà. Devono essere trascorsi almeno 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri, come automobili o imbarcazioni.

Importante da tenere ben presente e che il termine comincia a decorrere da quando si acquista il possesso del bene. Un altro aspetto da tenere presente è che su beni il cui proprietario è lo Stato, non vi può essere esercitata alcuna usucapione.

Cosa si intende per usucapione? 

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario di una proprietà, mediante il possesso continuativo del bene, mobile o immobile, per un periodo di tempo determinato dalla legge.

Vi sono diversi tipi di usucapione. L’ordinamento distingue fondamentalmente tre fattispecie di usucapione. Vi è quella ordinaria, quella abbreviata e quella speciale, per la piccola proprietà rurale.

L’usucapione ordinaria è quella il cui decorso è di 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili tempistica che può subire variazioni qualora siano presenti casi specifici, per i quali il possesso necessario ad usucapire può protrarsi per un periodo di tempo inferiore.

L’usucapione abbreviata, strumento previsto dal diritto italiano, può essere vista anche come premio per chi per alcuni anni si è occupato di un immobile, anche se l’effettiva proprietà non era la sua

In generale per essere definita usucapione deve trattarsi di un possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico. Non è elemento fondamentale la soggettiva buona fede perché l’importante è che si tratti di possesso e non di detenzione.

Non sono suscettibili di usucapione i diritti personali, quali i diritti inerenti alla qualità di socio di una cooperativa. Devono dunque trattarsi di diritti legati ad una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

Come si fa a dimostrare usucapione?

Per provare l’acquisto di una proprietà per usucapione, bisogna dimostrare soprattutto di aver utilizzato l’immobile da almeno vent’anni, e di essersi comportati sempre, come il proprietario vero e proprio

Nel momento in cui decorre tale termine, si diventa proprietari automaticamente. Naturalmente però, l’usucapione diventerà effettiva solamente attraverso la registrazione dell’immobile come proprio, attraverso una registrazione nei pubblici registri.

Istituire una causa di usucapione, ha un costo che varia a secondo del valore dell’immobile, vanno inoltre ricordati i pagamenti dell’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali.

Per avviare una pratica di usucapione si devono avere soprattutto delle prove cartacee, come ricevute di pagamenti di tributi, in merito al possesso indisturbato per almeno venti anni, su quel bene. 

Si devono inoltre avere prove che dimostrino che la persona si sia comportata e fatta considerare, come il proprietario effettivo del bene.

Si devono inoltre, contattare tutte le persone al corrente della situazione, e verificare che siano disposte a testimoniare davanti ad un giudice

La causa di usucapione viene avviata con un atto di citazione in giudizio alla controparte, tramite azione di un ufficiale giudiziario, quale un avvocato o un notaio, e l’avvenuto accertamento dell’usucapione, deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari, pena la decadenza.

Se la proprietà comprende dei fondi rustici, con annessi fabbricati, si acquista l’usucapione in virtù del possesso continuato per quindici anni. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, e che sia debitamente trascritto, ne compie invece  l’usucapione in suo favore col decorso di soli cinque anni dalla data di trascrizione. 

Quando non si può fare usucapione? 

Nel contratto per usucapione, bisogna fare molta attenzione alle tempistiche, perchè ci sono determinate regole temporali alle quali non si può trasgredire .

Il decorso del termine per usucapire può essere interrotto innanzitutto dal compimento di determinati atti da parte del titolare del bene, ovvero quando il proprietario agisce in giudizio contro il possessore, per recuperare il possesso della cosa, e dal riconoscimento del diritto altrui, da parte del possessore. Queste azioni devono essere fatte per via giudiziale, ovvero attraverso un tribunale.

Non tutte le formule di avviso di interruzione dell’usucapione sono effettive. Non è idonea ad interrompere il termine dell’usucapione ad esempio, una diffida stragiudiziale del proprietario, come ad esempio una semplice lettera raccomandata.

L’usucapione si dice interrotta, quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. La privazione del possesso, per avere l’effetto di interrompere la prescrizione, deve essere causata da altra persona, e non ad esempio da impedimenti di carattere fisico e naturale.

Un’ulteriore causa da tenere presente, è quella che l’azione per il recupero del possesso, deve aver luogo entro dodici mesi, altrimenti non sarà valida giuridicamente.