Quando si definisce prima casa?

Con la definizione di prima casa s’intende l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale non appartenente a quella degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Non è, quindi, strettamente necessario che sia la propria dimora, occorre invece risiedere o lavorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile. Il concetto di prima casa non si applica a nessun altro contesto se non appunto al momento dell’acquisto.

Sulla prima casa potrebbe verificarsi che venga richiesto il pagamento di alcune imposte come l’Imu, Imposta Municipale Propria, che è il tributo che si paga a livello comunale sul possesso dei beni immobiliari. Sulla prima casa non si paga, tuttavia esiste una eccezione: l’Imu sulla prima casa si paga solo se l’abitazione è considerata di lusso, ovvero se può essere ricondotta alla categoria delle case signorili, delle ville o dei castelli.

Altresì sulla prima casa ci possono essere una serie di agevolazioni fiscali, per esempio, con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Quali sono i requisiti prima casa?

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve essere un’abitazione di tipo civile, o di tipo economico o di tipo popolare, quindi non è possibile richiedere tali agevolazioni se l’abitazione è un’abitazione di lusso, o di categoria superiore. Inoltre bisogna essere in possesso dei requisiti di legge, ovvero avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, e il non possedere un’altra abitazione su tutto il territorio nazionale, acquistata con i benefici “prima casa”.

L’acquisto della prima casa è sempre soggetto alle imposte ipotecarie e catastali che si applicano in misura fissa di euro 200 sia per le imposte ipotecarie che per quelle catastali. L’imposta di registro o in alternativa l’Iva si applicano invece nella misura ridotta del 2% o del 4% ma a determinate condizioni, occorre infatti che i requisiti per l’acquisto agevolato siano dichiarati nell’atto di acquisto e che la casa acquistata non venga venduta prima dei 5 anni.

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Quando si perdono le agevolazioni occorre pagare una sanzione del 30%, più l’imposta non versata.

Sempre nell’ambito “prima casa” esiste un bonus “prima casa under 36” nato per favorire l’autonomia abitativa, per giovani che non abbiano superato i 36 anni di età, e che abbiano un ISEE massimo di 40.000 euro. Queste misure vengono applicate all’acquisto dell’immobile “prima casa” ma si estendono anche alle relative pertinenze come box o cantine. In pratica comportano l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale e una maggiore facilità nella possibilità di accedere al Fondo di Garanzia per la prima casa.

Quando si perdono i benefici per la prima casa?

Così come si acquistano benefici legati alla “prima cosa”, così si possono perdere. Se nell’atto di acquisto si sono attestati requisiti falsi, oppure se non si è chiesta o ricevuta la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile si decade dai benefici fiscali. Inoltre si perderanno i benefici anche se si è proceduto alla vendita della casa acquistata, con le agevolazioni prima, e che non sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Questo è previsto per evitare che si acquisti solo per godere delle agevolazioni a fini poi di un futuro investimento e non realmente perché si intende acquistare una casa nella quale andare ad abitare. Si tratterebbe in sostanza di una frode alla legge e quindi questo è vietato. La conseguenza principale è l’obbligo di restituire la somma non pagata allo Stato, in particolare occorre restituire la differenza tra l’imposta di registro che avrebbe dovuto pagare in assenza di agevolazioni, ovvero il 9% del valore catastale, e quella effettivamente pagata perché prima casa, ammontante al 2% del valore catastale.

Caso particolare è quello che prevede che l’acquirente può anche decidere di acquistare un’altra casa e poi rivendere la prima entro un anno dal secondo acquisto: in questo caso non ci sarà l’obbligo di versare la differenza perché in sostanza vi sarà una nuova abitazione adibita a prima casa.

Come funziona l’acquisto della prima casa? 

L’acquisto della prima casa, come del resto, ogni atto di vendita o di acquisto di immobili ha la necessità di passare attraverso un Ufficio Notarile. Richiedono l’intervento di un notaio, l’atto preliminare, l’atto di compravendita e l’atto di stipula del mutuo, il cui costo è commisurato al prezzo dell’immobile indicato nell’atto e al valore dell’ipoteca che verrà iscritta su di esso a garanzia del mutuo, generalmente pari al doppio dell’importo di mutuo richiesto. Di conseguenza le tariffe notarili aumentano con l’aumentare del valore dell’immobile e l’importo del mutuo. 

Se si è goduto invece dell’agevolazione “under 36” si può usufruire di una riduzione delle spese notarili pari al 50%, inoltre chi opta per il calcolo delle imposte basato sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo di vendita dichiarato al rogito, può accedere addirittura ad una riduzione della parcella notarile del 30%.

Il notaio potrà procedere a effettuare tutte le verifiche che gli competono. Solo per citarne alcune: 

• conformità catastale 
• richieste di visure 
• conformità edilizia 

Riguardo le tempistiche impiegate per il rogito occorre fare alcune precisazioni. Innanzitutto i tempi di acquisto sono scanditi dalla richiesta o meno di un muto, e nel caso avvenga la banca ha bisogno di 2-3- mesi per fare tutte le verifiche e dare l’ok. La redazione dell’atto definitivo di compravendita invece richiede generalmente non più di 10 giorni.

Qualora l’acquisto della prima casa sia avvenuto tramite un venditore privato, il versamento dell’imposta di registro, sarà pari al 2%, anziché al 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.