Quali documenti occorrono per vendere una casa?

Se hai deciso di vendere la tua casa, è importante capire quali sono i documenti necessari, e sono davvero tanti, da dover preparare per evitare brutte sorprese all’ultimo momento. Il consiglio è quello di farsi seguire sempre, se possibile, da una figura professionale che conosca perfettamente la materia, e che ti possa consigliare e tutelare durante questa delicatissima fase. Sapere in anticipo quali documenti servono, aiuta a risparmiare tempo, soprattutto se, come capita spesso, hai fretta di vendere casa.

I documenti che devi prepareare per vendere la tua casa sono:

APE: l’Attestato di Prestazione Energetica
Visura e planimetria catastale
Titolo edificatorio abilitativo
Certificato di destinazione urbanistica
Certificato di agibilità o abitabilità
Atto di provenienza
Regolamento di condominio
Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali
Contratto di locazione
Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia
Copia del contratto di mutuo
Visura camerale dell’agenzia immobiliare
Documenti relativi al proprietario
Carta d’identità e codice fiscale
Certificato di residenza (o autocertificazione), estratto di nascita e certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio

Per affrontare la vendita della tua casa è bene da subito che tu abbia chiaro quali sono i documenti da possedere, riguardanti il venditore, che deve essere chiaramente il proprietario effettivo della casa, ed è inoltre necessario raccogliere anche tutti quei documenti riguardanti specificatamente l’immobile oggetto della compravendita.

Indice

Cosa portare dal notaio per il rogito?

Quando si sta per vendere casa molti cominciano a comprendere che è necessario informarsi su molti aspetti tra cui quali siano i documenti di cui il notaio avrà bisogno al momento del rogito. I documenti da produrre per il notaio si divideranno fra quelli relativi alla proprietà e quelli relativi all’immobile, andando a specificare anche se si tratta di prima casa o meno.

I documenti inoltre vanno sempre forniti in originale al Notaio, soprattutto quelli riguardanti la proprietà che sono:

Carta di identità
Codice fiscale
Atto di matrimonio oppure certificato di unione civile o di stato libero
Copia di accordi di convivenza
Copia del permesso di soggiorno per i cittadini extra comunitari

Inoltre il venditore dovrà fornire al notaio, anche tutta una serie di documenti relativi all’immobile:

Copia degli atti relativi all’acquisto dell’immobile in questione (anche successione o testamento)
Copia della planimetria catastale
Copia dei mezzi di pagamento di quanto è stato già ricevuto
Nel caso di ipoteche non cancellate serve copia della ricevuta del mutuo estinto
Se chi compra paga il prezzo accollandosi il mutuo, è necessaria la copia dell’ultima ricevuta dell’ultimo pagamento del mutuo
Copia del regolamento di condominio
Dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesta l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali
Copia dei provvedimenti edilizi come ad esempio il permesso di costruire
Copia del certificato di agibilità
Attestato di prestazione energetica

Quanto costano i documenti per vendere casa?

La vendita di una casa può comportare diversi costi. I principali costi possono derivare dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita dell’immobile e dai costi legati al notaio. La legge prevede diverse regole per il tipo di edificio, la persona che vive all’interno dell’immobile, il tempo dal momento dell’acquisto e le modalità tramite cui il proprietario ne è entrato in possesso.

Per la vendita di un immobile la tassazione prevede che l’importo della plusvalenza possa essere tassato in due modi:

tassazione ordinaria: la plusvalenza viene inserita all’interno della dichiarazione dei redditi (sotto la voce “altri redditi”) e seguirà gli scaglioni IRPEF
tassazione separata: imposta sostitutiva del 26% tramite da versare tramite un’apposita dichiarazione del notaio che segnalerà l’opzione sull’atto di vendita della casa. In questo caso l’imposta è anticipata a carico del venditore.

I principali costi legati alle spese notarili da sostenere sono:

imposta catastale di 50€
l’imposta ipotecaria di 50€
l’imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’abitazione
l’imposta sul valore aggiunto, che è del 4% sulla prima casa e fino al 22% su un immobile di lusso

Chi vende casa deve pagare le tasse?

Durante la vendita di un immobile ci possiamo imbattere in alcuni casi in cui è possibile non dover pagare le tasse. Questo è possibile quando la casa oggetto della compravendita, sia stata acquistata entro i 5 anni precedenti l’atto. La stessa regola è valida per tutte quelle abitazioni che hanno fruito del bonus prima casa.

Se la casa in oggetto, per la maggior parte del tempo, è stata adibita come abitazione principale per il proprietario o i suoi familiari, l’immobile acquistato e successivamente venduto, può essere esente dalla tassazione. L’abitazione principale è la dimora abituale che tende a coincidere con la residenza anagrafica. Il contribuente deve inoltre dimostrare di aver vissuto la maggior parte del proprio tempo presso la suddetta abitazione.

Da tenere a mente una cosa essenziale dal punto di vista fiscale e dei pagamenti dovuti durante la vendita di una casa, e quella che se questa viene venduta entro i 5 anni dall’acquisto precedente, si incorre nell’obbligo di dover pagare una plusvalenza. Questa misura è stata pensata per evitare di generare delle speculazioni sugli immobili ed è generata dalla differenza tra il prezzo a cui si vende casa ed il costo di acquisto della medesima.

Se la casa è stata ottenuta tramite una successione o l’usucapione il fisco non avrà bisogno di ulteriori informazioni, mentre se la casa è frutto di una donazione, il proprietario dovrà dimostrare di possederla da più di 5 anni.

Chi paga il notaio in caso di vendita?

Le spese necessarie per il contratto di vendita di casa e le altre spese accessorie, comprese in particolare le spese notarili, in generale, in base alla legge, sono a carico dell’acquirente, tanto è vero che è quest’ultimo a scegliere il professionista di propria fiducia. Tuttavia le parti possono prevedere nel contratto di compravendita una diversa pattuizione, stabilendo ad esempio che il costo del notaio sia integralmente a carico del venditore o che sia ripartito tra le parti.
Diverse possono essere le conseguenze dell’inadempimento del compratore. La vendita è ugualmente valida, anche se l’acquirente non paga i costi del notaio. Il notaio però potrebbe rivalersi contro il venditore. La legge stabilisce infatti che tutte le parti che partecipano all’atto notarile sono «responsabili in solido» verso il notaio per il pagamento della sua parcella. In termini pratici significa che se il notaio non viene pagato dall’acquirente può rivalersi contro il venditore e chiedergli l’integrale pagamento del proprio compenso. Ciò può avvenire anche per il pagamento delle tasse che, sebbene devono essere versate dall’acquirente, in caso di mancato adempimento possono essere richieste anche al venditore.