Cosa succede quando un immobile va all’asta ?

Cosa succede quando un immobile va all’asta ?

Quando si è creditori di un debito verso un altro soggetto, per cercare di recuperarlo si può chiedere di farlo attraverso il prelievo forzato della altrui abitazione, che viene successivamente messo in vendita all’asta. Una casa viene messa all’asta perché è stata pignorata dalla banca o da chiunque vanti un credito sul proprietario.

Quando si è un debitore insolvente, proprietario di beni mobili e immobili, spesso l’ufficiale giudiziario notifica il pignoramento del bene, attuando cioè un espropriazione forzata della proprietà. Quando è la casa a essere pignorata, si parla di un pignoramento immobiliare, e vale anche sulla prima nonostante magari si sia in presenza di un debitore con a carico un minore o un invalido, poiché si tratta di un esproprio e non di uno sfratto.

Le fasi di un pignoramento sono tre: 

  • decreto ingiuntivo: in seguito alla richiesta del creditore, l’Autorità Giudiziaria ordina, di pagare la somma a cui ammonta il tuo debito, entro 40 giorni, oltre alle spese e agli interessi maturati;
  • precetto: se non avvenuto alcun pagamento o alcun tipo di azione, in seguito al decreto ingiuntivo. Il tempo a disposizione per pagare il tuo debito è di soli 10 giorni dal ricevimento dell’atto.
  • pignoramento: l’ultima fase della procedura nei confronti del soggetto debitore, che ha, come l’unico obiettivo, quello di recuperare quanto gli spetta, rivalendosi sulla casa. 

Chi può acquistare un immobile all’asta?

Quando un immobile pignorato viene messo all’asta, secondo le leggi italiane, chiunque può parteciparvi, tranne ovviamente il debitore, ed ogni soggetto pubblico che sia in conflitto d’interesse con l’asta stessa, ad esempio il delegato alla vendita, il custode, il giudice dell’esecuzione oppure lo stesso ufficiale giudiziario .

Così come il proprietario non può parteciparvi, al contrario, per norma di legge, i figli maggiorenni, il coniuge, il fratello e la sorella del debitore stesso, possono partecipare all’asta, come pure altri parenti o affini. Se però viene verificato un intento fraudolento da parte di questi ultimi, scatta il divieto

Solamente nel giorno in cui si svolge la vendita, presso il tribunale oppure online, se l’asta è telematica, l’identità e il numero di offerte vengono svelate. Conoscerlo in anticipo è impossibile, a meno che non si ricorra a mezzi illegali.

Alcune volte si ricorre alla ricerca di potenziali investitori, generalmente offerti da istituti di credito o similari, che possano poi permettere, in seguito ad un loro investimento, la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati.

Come funziona la vendita di una casa all’asta?

Una volta avvenuto un pignoramento, la vendita di una casa avviene attraverso un’asta immobiliare, che si può svolgere sia all’interno di un tribunale che per via telematica, e si possono prevedere due modalità di asta.

Se l’asta è ancora in una prima fase, l’offerta avviene in busta chiusa accompagnata da assegno circolare a titolo di cauzione, pari al 10 % della base d’asta, e questo si definisce asta senza incanto (cioè senza rilanci). Le offerte relative all’asta, possono arrivare fino ad una quota pari al 25% inferiore rispetto al prezzo base. La cauzione, nel caso non ci si aggiudichi l’immobile verrà restituita, se invece si avrà l’aggiudicazione, l’immobile verrà semplicemente assegnato.

Nel caso in cui nella prima fase l’asta vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una gara pubblica tra diversi offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta, nessuno abbia effettuato un’offerta di  rilancio.

Nella vendita senza “incanto”, ovvero in busta chiusa, l’aggiudicazione è definitiva, invece nel caso l’asta sia  invece a incanto l’aggiudicazione è provvisoria. Questo perché nei dieci giorni successivi all’asta, i partecipanti possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. A quel punto il giudice organizza una nuova gara, riservata però solo a chi ha preso parte alla precedente.

L’ aggiudicatario deve pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere preso prima della scadenza del termine del saldo. In molti casi ci si affida poi a mutui ipotecari agevolati dati da accordi tra A.B.I. e i vari tribunali, che possono arrivare a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Come funziona l’acquisto all’asta? 

Innanzitutto, dobbiamo trovare immobili all’asta. Per farlo, si possono consultare diverse fonti, le più comuni sono i portali immobiliari tradizionali  e gli annunci immobiliari dei giornali cartacei, ma soprattutto il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. I termini e le condizioni dell’asta sono definiti nell’ordinanza di vendita, che dà informazioni anche sul tipo di asta e fornisce le istruzioni per partecipare.

L’aggiudicatario dovrà pagare il saldo, una volta trascorsi 60 o 90 giorni, ovvero il tempo deciso ed indicato nell’avviso di vendita, e una volta corrisposto il saldo, avverrà l’atto aggiudicatario dell’immobile attraverso la firma del decreto di trasferimento da parte del giudice. 

Il decreto di trasferimento obbliga il debitore e il custode a rilasciare l’immobile, azione che sostituisce di fatto il rogito notarile di una normale compravendita. Se l’immobile è libero il custode giudiziario consegnerà le chiavi all’acquirente, una volta emesso il decreto di trasferimento. Un vantaggio dell’acquisto all’asta, che assolutamente non è da sottovalutare, è che l’immobile sarà libero poi da ipoteche e pignoramenti, che nel momento del trasferimento, verranno cancellati dal giudice.

La vendita di una casa comprata all’asta è soggetta agli stessi vincoli di un immobile acquistato in una normale compravendita, in primis il vincolo temporale, ovvero: 

  • se l’immobile è la prima casa è possibile venderla prima dei cinque anni, a patto però di acquistare un altro immobile con la stessa destinazione d’uso entro un anno.
  • se l’immobile non è stato adibito a prima casa, venderlo prima di cinque anni dalla data dell’acquisto non è possibile, se non a fronte del pagamento di tasse sulla plusvalenza (la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto). 

Altri impedimenti alla vendita possono derivare dallo stato della casa, sulle condizioni dell’immobile, visitarlo, accertarti che non ci siano abusi edilizi o contenziosi legali pendenti, se tutto è a posto, infine, dovrai sicuramente prevedere dei lavori di ristrutturazione, ad esempio lo svuotamento dell’immobile, la pulizia e la tinteggiatura, per rendere la casa presentabile e appetibile ai potenziali compratori.