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Balconi e terrazze a regola d’arte

Le due tipologie di affaccio presentano problematiche identiche e questo permette di accomunarle: dalla normativa che ne regola le dimensioni agli interventi per riparare i danni.

A livello del pavimento la sovrapposizione di una serie di strati garantisce la tenuta del balcone agli agenti atmosferici e, soprattutto, protegge la struttura dall’acqua meteorica.

  • La resistenza ai carichi e ai sovraccarichi eccezionali del balcone dipende da una serie di fattori che lo riguardano direttamente: tipologia, dimensioni, materiali e anche stato di conservazione.
  • Le Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2008) specificano che nel progetto di un balcone con struttura a sbalzo deve essere considerato un carico di esercizio pari a 400 kg per ogni metro quadrato dell’elemento.

Conta la tipologia, anche per le spese

Esistono diversi tipi di balconi che assumono denominazioni differenti secondo la posizione in facciata e la loro funzione. Questa classificazione determina anche la ripartizione dei costi.

  • Balcone aggettante: sporge dalla facciata. In questo tipo di balcone viene considerato presunto proprietario il condomino che lo utilizza; quest’ultimo quindi dovrà pagare per intero tutte le spese relative, comprese quelle per i parapetti. Negli edifici in cui ci sono ornamenti di pregio che percorrono la facciata compreso il balcone, le spese di manutenzione di tali decori competono invece a tutto il condominio.
  • Balcone a castello: integrato nella facciata e sovrastante altri balconi. Anche in questo caso le spese sono a carico di chi utilizza un balcone, ma con un’eccezione: poiché la struttura di questo e parte di quella dell’intero edificio, se occorre rifarla, la relativa spesa spetta all’intero condominio, in proporzione ai millesimi di proprietà. I lavori per pavimento, sottofondo, parapetti e ringhiere restano invece a cura del singolo.
  • Balconata a ringhiera comune. Le spese vanno divise tra coloro che se ne servono, sempre calcolando ciascuna quota secondo i relativi millesimi di proprietà. Fanno eccezione a questa regola solo le balconate che hanno funzione di transito anche per altri condomini.
  • Terrazza a livello. E’quel particolare lastrico solare che non copre tutto l’edificio, ma solo una parte. L’utillzzatore paga un terzo delle spese, i rimanenti due terzi sono suddivisi in base ai millesimi di proprietà solo tra quei condomini le cui abitazioni risultano sotto la proiezione geometrica del terrazzo, dal suolo fino all’ultimo piano, per i quali la terrazza funziona dunque da tetto.
  • Lastrico salare. Si tratta del terrazzo che fa da copertura all’edificio. I criteri di ripartizione sono stabiliti dall’art. 1126 del Codice civile: le spese di manuntenzione ordinaria, dei parapetti e di tutto ciò che è posto sui terrazzo (tranne volume ascensore o antenna televisiva) competono a chi lo ha in godimento. Le spese di riparazione e ricostruzione vanno invece divise: un terzo al proprietario (o utilizzatore esclusivo), due terzi al condominio, escluso il proprietario del terrazzo, secondo i millesimi di proprietà.

CONSIGLI SU COME ARREDARE CON LE PIANTE TERRAZZI E BALCONI

I danni più diffusi

Oltre al tempo e all’azione degli agenti atmosferici, anche errori di progettazione o una non corretta esecuzione in fase di costruzione possono provocare danni ai balconi. Quasi sempre e possibile porre rimedio, con una manutenzione mirata, utilizzando prodotti specifici e rivolgendosi a personale qualificato e abilitato.

  • Degrado chimico. Il più diffuso è dovuto alla carbonatazione: l’anidride carbonica disciolta in acqua trasforma la calce del cemento in carbonato di calcio. Tale reazione aggredisce i ferri dell’armatura.
  • Cedimenti. Possono essere provocati da un errato posizionamento dei ferri all’interno dell’armatura. Bisogna anche evitare pesi eccessivi sul balcone.
  • Fessurazioni. Se ne possono verificare di diversi tipi, secondo le cause. Quelle che si formano sui parapetti in cemento sono dovute al ritiro del cemento e alla dilatazione di altri elementi.

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Rinnovarli: come si procede

Partendo da un capitolato dei lavori “tipo”, ecco le fasi per risanare un balcone di tipo tradizionale, con soletta in cemento. Se questo è sorretto da mensole (come in alcuni edifici d’epoca) va prevista anche una perizia statica sul loro stato.

Risanamento della soletta

  • Battitura di tutta la superficie e rimozione delle parti che risultano incoerenti e/o in fase di distacco.
  • Idrolavaggio di tutte le superfici con acqua in pressione fino a eliminare vecchie pitturazioni, parti incoerenti o in fase di distacco e ogni altro inquinante, organico o inorganico estraneo.
  • Preparazione delle superfici da pitturare con primer.
  • Protezione del calcestruzzo con pittura a base di copolimeri acrilici e resine sintetiche, applicata a pennello in due mani. Per la definizione del colore, dovrà essere predisposta apposita campionatura da sottoporre all’approvazione della D.LL (Direzione lavori).

Recupero dei parapetti

IN FERRO

  • Spazzolatura accurata e preparazione con antiruggine; successiva verniciatura con prodotto sintetico in due mani.

IN CEMENTO

  • Spazzalatura dei ferri eventualmente affioranti, fino all’eliminazione di ogni traccia di ruggine e trattamento degli stessi con boiacca cementizia passivamente e anticarbonante. Preparazione delle superfici da pitturare con prodotto a solvente primer applicate a pennello.
  • Protezione del calcestruzzo con pittura a base di copolimeri acrilici e resine sintetiche, applicata a pennello in due mani. Per la definizione del colore, dovrà essere predisposta apposita campionatura da sottoporre all’approvazione della D.LL.
  • Posa di eventuate copertina perimetrale (materiale da campionare e sottoporre all’approvazione della D.LL) con fresatura a gocciolatoio sui fronte.

Eventualmente adeguamento dell’altezza delle protezioni

Modifica del parapetti con maggiorazione dell’altezza da terra a 110 cm; l’intervento e da realizzare con profili di ferro costituiti da corrimano per tutto l’affaccio e da elementi verticali adeguatamente ancorati alla struttura esistente; l’intervento e da realizzare su indicazione della D.LL. in relazione alia tipologia del balcone.

Ripristino del pavimento

  • Demolizione accurata del rivestimento e del sottofondo esistente; l’operazione deve essere eseguita manualmente per evitare pericolose vibrazioni.
  • Eliminazione delle parti friabili, polvere e qualsiasi sostanza estranea, in modo da ottenere una superficie solida, compatta e pulita.
  • Ricostruzione del sottofondo cementizio e formazione delle pendenze.
  • Impermeabilizzazione del sottofondo mediante applicazione di prodotto idoneo, da applicare in una o due mani secondo il prodotto scelto, con eventuale interposizione di rete in fibra di vetro. In corrispondenza del raccordo parete-pavimento, tra la primae la seconda mano, e consigliabile applicare una banda impermeabile in tessuto gommato.
  • Applicazione di soglia perimetrale (materiale da campionare e da sottoporre all’approvazione della D.LL) con fresatura a gocciolatoio sui fronte.
  • Posa di nuovo rivestimento (tipo da campionare e da sottoporre all’approvazione della D.LL) con collante idoneo al materiale scelto, compresa Ia stuccatura delle fughe e dei punti di incontro con le parti in cementa.