Come vendere una casa senza estinguere il mutuo

L’acquirente è, in genere, scoraggiato dall’acquistare un immobile che sia gravato da un finanziamento e in specie da un’ipoteca, nessuno si vuole accollarsi costi aggiuntivi.

A seguito di una vicenda personale o professionale, tuttavia, potresti decidere di procedere ad alienare il tuo immobile. La banca, infatti, non ha alcuna titolarità sul tuo bene. Esso ha soltanto iscritto ipoteca sull’immobile, per garantirsi, in tutti i casi, la restituzione della somma e degli interessi.

Per tutti questi motivi, puoi tranquillamente vendere la tua casa, nonostante sia ancora in corso il mutuo.

Vendere una casa su cui grava un mutuo ipotecario è fattibile e può avvenire in 3 modi differenti:

attraverso l’accollo del mutuo da parte di chi acquista la casa;
attraverso l’estinzione anticipata del mutuo prima dell’atto di vendita;
attraverso l’estinzione del mutuo che avviene contestualmente all’atto di vendita.

Vediamo innanzitutto la possibilità che passa attraverso l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente. Con questa soluzione, l’acquirente diventa intestatario del tuo mutuo, e continua con il pagamento delle rate fino al loro termine.

Esistono due tipologie di accollo, quello liberatorio e quello cumulativo.

Si parla di accollo cumulativo quando il debitore originario resta vincolato al contratto fino all’estinzione del mutuo. La banca sceglie così, di non liberare il vecchio debitore, magari perché lo ritiene con insufficienti garanzie, necessarie al rimborso, e quindi non lo svincola completamente.

Ovviamente questa soluzione è quella prediletta dalle banche perché dà loro maggiori garanzie.

Fare un accollo liberatorio, invece, serve soprattutto al venditore, per avere maggiore tutela, attraverso una liberatoria che rilascia la banca, che ti assolve nel caso in cui le rate del finanziamento non vengano pagate dal nuovo proprietario.

La possibilità invece che prevede l’estinzione del mutuo prima del rogito notarile, prevede ovviamente quella di avere a disposizione il denaro necessario a coprire l’intero importo del mutuo, che resta da pagare, disponibilità però che non tutti hanno.

Se il mutuo è ancora in essere e non c’è la possibilità di accollo perché l’acquirente desidera stipulare un mutuo nuovo, con altre condizioni differenti rispetto a quelle in essere, oppure non puoi estinguerlo prima dell’atto notarile, lo si potrà magari estinguerlo contestualmente all’atto di vendita.

L’estinzione all’atto di vendita, è un’operazione, che viene gestita e coordinata, direttamente dal notaio.

In sede di atto, l’acquirente consegna due assegni:

un assegno circolare intestato alla banca con importo pari al mutuo da estinguere, che viene calcolato al giorno stesso della data della stipula dell’atto mediante un conteggio di estinzione anticipata del mutuo;
un altro assegno circolare a saldo con importo pari alla differenza fra il prezzo di vendita stabilito e l’importo per l’estinzione del mutuo.

L’operazione consiste nel saldare il mutuo precedente con il denaro dell’acquirente e, contestualmente, chiudere la prima ipoteca attraverso la lettera di assenso alla cancellazione che la banca prima mutuataria rilascia per cancellare l’ipoteca precedente dietro pagamento del saldo.

Indice

Come vendere casa con mutuo e comprarne un’altra?

Vendere la prima casa e comprarne un’altra è un’operazione delicata. È necessario prestare attenzione per evitare problemi di carattere fiscale, primo fra tutti quello di venderla prima di cinque anni dal rogito.

Il rischio in questo caso è vendere la propria abitazione, ad esempio, perdendo le agevolazioni sulla prima casa. Non solo, ma si è obbligati a restituire anche tutte le somme di cui si è beneficiato, e sostenere gli interessi su queste somme.

L’esistenza di un’ipoteca con le banche, infatti, non costituisce un deterrente alla vendita. Ci sono alcune soluzioni possibili per vendere una casa con il mutuo e comprarne un’altra:

Attraverso un mutuo ponte
Trasferendo il mutuo da una casa all’altra
Procedendo con l’accollo del mutuo al nuovo proprietario
Estinguendo il mutuo precedente e accenderne uno parziale
Vendendo la propria casa dopo il termine dei 5 anni dalla data di acquisto se è la prima casa

Il Mutuo Ponte è a breve termine, generalmente non dura più di 24 mesi, e non corrisponde al valore di più del 60% dell’immobile.

Con l’accollo l’acquirente della casa subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita.

È possibile vendere casa con mutuo dopo 5 anni dall’acquisto, se si tratta di prima casa, non andando incontro quindi ad una perdita delle agevolazioni e sulle quali non verrà applicata nessuna sanzione.

Come vendere la prima casa prima dei 5 anni?

Può capitare nella vita di dover vendere la propria casa e magari per il suo acquisto, si è dovuto ricorrere all’accensione di un mutuo, con un Istituto Bancario. Vendere una casa con mutuo in corso, può essere un’operazione piuttosto difficoltosa.

Inoltre magari, al momento dell’acquisto della casa, potresti aver usufruito di un’agevolazione fiscale come il bonus casa. L’attuale legge obbliga alla vendita della prima casa, non prima dei 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni e il necessario rimborso che deve essere effettuato.

Nel caso in cui si decida di vendere l’immobile si è tenuti a pagare le imposte non pagate in precedenza, ovvero:

Imposta catastale

Imposta ipotecaria

Imposta di registro

Sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate

Si può comunque vendere casa e acquistarne immediatamente un’altra entro 1 anno dalla rivendita dell’immobile già acquistato con le agevolazioni. Così facendo, il contribuente si potrà avvalere ugualmente dei benefici.

Chi vende, in caso contrario, dovrà affrontare una serie di costi, relativi a imposte ipotecarie, di registro e catastali, oltre a un ulteriore sovrattassa del 30%, pari alle tasse non versate. Questi gravosi importi, possono essere evitati con ravvedimento operoso, ovvero attraverso una procedura di versamento spontaneo del contribuente attraverso la quale possono essere regolarizzate situazioni di mancato, parziale o ritardato pagamento dell’imposta dovuta, presso l’Agenzia delle Entrate, conservando la residenza nello stesso comune nei 18 mesi successivi al rogito.

È invece sempre possibile vendere casa con mutuo dopo 5 anni. In questo caso non si perderanno le agevolazioni acquisite al tempo del rogito della prima casa e non si subirà alcuna sanzione.