Vendita prima casa senza riacquisto

Per prima cosa facciamo chiarezza sui termini “prima casa” e “abitazione principale”, che in genere coincidono, ma non sempre in quanto la “prima casa” è il primo immobile acquistato e di cui si può usufruire delle agevolazioni fiscali, mentre “l’abitazione principale” è la casa in cui si dà prova, tramite l’intestazione di utenze e la residenza, di avere la propria dimora abituale.

Se si ha beneficiato delle agevolazioni fiscali relativamente all’acquisto della prima casa, fiscalmente, il non riacquisto della della stessa, entro un anno dalla vendita di quella precedentemente acquistata, fa decadere dalle agevolazioni godute al momento dell’acquisto. La decadenza comporterà in primis il pagamento delle maggiori imposte dovute, nonché una sanzione pari al 30% dell’importo e gli interessi

Se non si intende acquistare una nuova casa, entro un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessione, per evitare la sovrattassa, presentando un’istanza dove si comunica di non voler acquistare una nuova casa e si richiede la riliquidazione dell’imposta.

Con questa procedura l’Agenzia notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta che si sarebbe dovuta pagare per il primo acquisto con i relativi interessi, a partire dalla stipula dell’acquisto, senza però erogare le sanzioni. In questo modo si paga solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi. 

Cosa succede se vendo la prima casa dopo 5 anni?

La legge italiana prevede che avendo ricevute delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa, poi non la si possa rivendere prima dei 5 anni, in quanto dal punto di vista legislativo si tende a far pagare meno tasse per l’acquisto della prima casa, un abitazione che naturalmente non deve essere di lusso e che diventa il luogo di residenza della famiglia. Se è nell’interesse del proprietario, però, la vendita della prima casa dopo 5 anni dall’acquisto è un’azione del tutto possibile. 

L’aspetto speculativo, viene spesso inteso come quello in cui la vendita della prima casa è diretta molto probabilmente a ricavare una plusvalenza, quindi un maggiore ricavo rispetto a quanto si potrebbe guadagnare in generale dai beni immobili. Nonostante tutto però la legge italiana, se vendi la prima casa nei primi 5 anni da quando l’hai comprata, non prevede comunque alcuna tassa sulla plusvalenza, purché si dimostri che si è mantenuta la residenza nell’abitazione per più di metà del tempo dall’acquisto.

La plusvalenza è la tassazione sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo d’acquisto aumentato delle imposte e delle spese sostenute e va pagata se vendi casa prima di 5 anni dal momento in cui l’hai acquistata. Potrai liquidare la quota richiesta, mediante la denuncia dei redditi, o più comunemente puoi liquidare l’imposta unica del 20% direttamente al notaio il giorno del rogito.

La premessa è che, nel quinquennio, tu vada a vendere a un prezzo superiore rispetto a quanto hai acquistato. Se, invece, vendi prima che siano trascorsi 5 anni, ma come succede nella maggior parte dei casi, il prezzo di vendita è inferiore al tuo prezzo di acquisto, il problema della plusvalenza non si pone.

Come non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendita?

La legge italiana prevede che si possa evitare la decadenza delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa, se il soggetto, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa, acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale, entro un termine che, anche se non espressamente previsto dal legislatore, deve essere ragionevole

Se si acquista per la prima volta un immobile da adibire a “prima casa”, al momento dell’acquisto bisogna risiedere obbligatoriamente nel Comune in cui si trova l’immobile, oppure obbligatoriamente trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Si ha diritto alle agevolazioni anche se l’acquirente concede in locazione l’abitazione o se acquista un’abitazione già locata. La condizione infatti è la residenza, mentre non è richiesto che l’abitazione venga effettivamente usata come abitazione principale.

Le agevolazioni inoltre non si perdono se si acquista o si riceve in donazione, un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, oppure se si compra un terreno sul quale si costruisca un nuovo immobile, che diventi a tutti gli effetti una prima casa, sempre entro un anno dalla cessione della precedente.

Quanto si paga se si vende la prima casa prima dei 5 anni?

Nel caso in cui si voglia vendere un immobile prima dei 5 anni dall’acquisto si perderà il diritto alle agevolazioni ottenute e si dovranno versare al fisco tutte le imposte non pagate, ovvero la differenza tra le imposte già versate, di registro, catastale e ipotecaria agevolate, e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni. 

Le aliquote ipotecarie e di registro catastali agevolate, sono state portate al 2% se la casa venga acquistata da privati, oppure al 4% se venga acquistata direttamente da un costruttore, anziché il pagamento di classiche aliquote di imposta senza agevolazioni, che sono pari al 9% oppure al 10% a seconda di chi vende l’immobile .

Oltre alla differenza di aliquote si dovranno versare in aggiunta anche una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate e una tassazione sull’eventuale plusvalenza, se non si è usato l’immobile come abitazione principale propria o dei propri familiari, per il periodo tra l’acquisto e la vendita.

Cosa succede se non riesco a vendere la prima casa entro un anno? 

Spesso quando ci si imbarca nella ricerca di una nuova casa lo si fa con la speranza di riuscire a vendere la vecchia abitazione prima del rogito. Tuttavia, in un momento di crisi del settore immobiliare come quello che stiamo vivendo non è detto che questa sia un’impresa facile.

In mancanza dell’alienazione della “ex prima casa” entro un anno dal nuovo acquisto, si configura dunque la decadenza dall’agevolazione. La principale agevolazione consiste nell’acquistare una “prima casa” pagando un’’imposta di registro agevolata al 2% se lo acquista da privati e del 4% se da costruttore, anziché un imposta al 9% oppure al 10% a seconda di chi vende l’immobile, alle quali vanno sommate un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro, e un’imposta catastale fissa di ulteriori altri 50 euro .
Quando non si riesce a vendere casa quindi è necessario fare il punto della situazione, capire quali sono i problemi, e come risolverli, ed eventualmente rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, che riesca magari a garantire la vendita in tempi brevi.