Con la definizione di prima casa s’intende l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale non appartenente a quella degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto.

Il bonus prima casa, si può ottenere due volte, ma solo in alcuni casi. L’agevolazione spetta a chi compra un immobile nel Comune dove risiede, a patto però di non possedere altre abitazione nella stessa città o altre abitazioni per cui ha già percepito il bonus casa. a questa regola però ci possono essere delle eccezioni, ad esempio:

• nel caso di un immobile danneggiato o distrutto da un terremoto, oppure sottoposto ad un ordine di ristrutturazione del Comune;
• nel caso di una coppia che avendo avuto dei figli non possa più vivere nell’abitazione “originaria” per mancanza di spazio;
• nel caso in cui si acquisti  un immobile adiacente al primo per potersi “allargare”. 

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile:

• in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto
• in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

In caso di decadenza, è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.

Quando posso cambiare residenza senza perdere agevolazioni prima casa?

Per il bonus prima casa non è necessario mantenere la residenza nell’immobile acquistato per un tempo minimo.  Il contribuente che ha comprato casa beneficiando delle agevolazioni fiscali ha l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro il termine di 18 mesi, ma non è tenuto a restarvi, per cui un successivo cambio di residenza è possibile, senza conseguenze sul fronte delle agevolazioni spettanti.

Quello che è indispensabile è mantenere la proprietà della casa che ha beneficiato delle agevolazioni per cinque anni dalla data di acquisto; non potrai rivenderla prima, salvo che non ne acquisti un’altra entro un anno, ma nel frattempo potrai spostare la residenza nel luogo che ritieni più opportuno in base alle tue esigenze.

Anche se avevi già la tua residenza originaria nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, è necessario conservarla invariata per i primi 18 mesi, ma non oltre. Scaduto questo periodo, potrai trasferirti fissando la tua residenza in un altro Comune senza perdere le agevolazioni.

Cosa succede se non vendo la prima casa entro 12 mesi?

Se non riesci a vendere la vecchia casa entro 12 mesi, perderai il diritto all’agevolazione prima casa di cui ha già beneficiato. Di conseguenza dovrai pagare:

· la differenza di imposta non versata

· gli interessi maturati su tale somma

· una sanzione pari al 30% dell’importo dell’imposta stessa

Per evitare di dover pagare sanzioni, prima della scadenza dell’anno puoi presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate chiedendo di versare subito la differenza di imposta. Se invece sono già passati i 12 mesi, ma ancora l’Agenzia non ti ha contestato la mancanza dei requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa, puoi effettuare il ravvedimento operoso per pagare una sanzione ridotta. 

Un consiglio potrebbe essere quello di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare al fine di trovare in un tempo ragionevole e congruo con i tempi del bonus un acquirente per la nostra abitazione, e non dover quindi ricorrere a sanzioni.

In mancanza dell’alienazione della “ex prima casa” entro un anno dal nuovo acquisto, si configura dunque la decadenza dall’agevolazione ovvero un’’imposta di registro agevolata al 2% se lo acquista da privati e del 4% se da costruttore, anziché un imposta al 9% oppure al 10% a seconda di chi vende l’immobile, alle quali vanno sommate un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro, e un’imposta catastale fissa di ulteriori altri 50 euro .

Cosa succede se vendo la prima casa prima dei 5 anni?

Se vendi la prima casa prima dei 5 anni dovrai pagare l’imposta sulla plusvalenza. Questo a meno che tu non l’abbia eletta ad abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà. 

L’Agenzia delle Entrate, ritira le agevolazioni di cui prima si usufruiva ed esige il rimborso di circa il 7% del valore della casa.

La legge italiana, se vendi la prima casa nei primi 5 anni da quando l’hai comprata, non prevede comunque alcuna tassa sulla plusvalenza, purché si dimostri che si è mantenuta la residenza nell’abitazione per più di metà del tempo dall’acquisto.

La plusvalenza è la tassazione sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo d’acquisto aumentato delle imposte e delle spese sostenute e va pagata se vendi casa prima di 5 anni dal momento in cui l’hai acquistata. Potrai liquidare la quota richiesta, mediante la denuncia dei redditi, o più comunemente puoi liquidare l’imposta unica del 20% direttamente al notaio il giorno del rogito.

Nel caso in cui si decida di vendere l’immobile prima dei 5 anni, si è tenuti a pagare le seguenti imposte:

• Imposta catastale
• Imposta ipotecaria
• Imposta di registro
• Sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate

Esistono  però anche casi nei quali si può effettuare la vendita dell’immobile prima del termine dei 5 anni, ovvero quando:

• il contribuente voglia procedere all’acquisto di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale, dalla vendita della casa tramite cui ha usufruito delle agevolazioni fiscali ,entro 1 anno
• il contribuente proceda ad acquistare un terreno ed entro un anno dove realizzare un’abitazione che sia destinata ad abitazione principale

Una volta che sia passato un anno dal momento della vendita della prima casa è possibile presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate affermando di non voler acquistare una nuova abitazione e chiedendo la riliquidazione dell’imposta, evitando in questo modo di pagare la sovrattassa. Il contribuente avrà l’obbligo, a questo punto, di versare tutte le imposte non pagate in precedenza con i relativi interessi, andando a calcolarli a partire dal momento dell’acquisto della prima casa.